La prescripción adquisitiva o usucapión, aplicada a bienes inmuebles, se configura en el Derecho civil español como un modo originario de adquirir la propiedad y otros derechos reales mediante la posesión prolongada en el tiempo, siempre que concurran los requisitos y plazos establecidos en la ley.

El Código Civil la recoge expresamente como uno de los modos de adquirir el dominio en el art. 609, y desarrolla su régimen en el Título XVIII, arts. 1930 y siguientes, donde se establece que por la prescripción se adquieren el dominio y demás derechos reales y también se extinguen derechos y acciones por el transcurso del tiempo. Esta doble vertiente —adquisitiva y extintiva— explica que la prescripción cumpla una importante función de seguridad jurídica objetiva: por un lado, consolida situaciones de hecho prolongadas, y por otro, sanciona la inactividad del titular que no ejerce sus acciones durante los plazos legales.

¿Quién puede adquirir por prescripción adquisitiva?

Desde un punto de vista subjetivo, pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos, según dispone el art. 1931 CC.

La capacidad exigible es, por tanto, la misma que para adquirir por compraventa, donación, sucesión u otros modos. La prescripción produce efectos también respecto de la herencia yacente, antes de la aceptación, a tenor del art. 1934, y la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás, como proclama el art. 1933.

Esto último tiene una clara relevancia práctica en la usucapión de bienes en comunidad: basta que uno de los comuneros reúna los requisitos posesorios para que el efecto adquisitivo se proyecte sobre todos.

¿Qué bienes y derechos pueden usucapirse?

En cuanto al objeto, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres, lo que excluye, de entrada, las cosas fuera del comercio y, entre ellas, los bienes de dominio público que, por su afectación a un uso o servicio público, se consideran imprescriptibles.

El art. 1936 CC formula esta regla general, que la doctrina y la jurisprudencia han interpretado en el sentido de que solo los bienes patrimoniales de las Administraciones pueden llegar a ser usucapidos, nunca los de dominio público debidamente afectos, precisamente por su carácter extra commercium.

En el terreno de los derechos, la prescripción adquisitiva opera sobre el dominio y los demás derechos reales que admitan posesión (usufructo, uso y habitación, determinadas servidumbres, etc.), quedando fuera los derechos estrictamente obligacionales, que se encuentran sometidos a la prescripción extintiva de acciones.

Relación con la prescripción extintiva de acciones reales

La usucapión se enmarca, además, frente a la prescripción extintiva de acciones reales sobre inmuebles. El art. 1963 CC establece que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años, “sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción”.

Esta cláusula final subraya que hay que distinguir entre:

• La prescripción como causa de extinción de la acción reivindicatoria, y
• La prescripción como causa de adquisición del dominio.

Es perfectamente posible que, frente a una acción reivindicatoria, el demandado oponga simultáneamente la prescripción extintiva de la acción y, en su caso, la adquisición del dominio por usucapión ordinaria o extraordinaria, y así lo ha admitido con naturalidad la jurisprudencia en sede de defensa frente a acciones declarativas o reivindicatorias.

Usucapión ordinaria y extraordinaria de inmuebles

El Código Civil distingue clásicamente entre prescripción adquisitiva ordinaria y extraordinaria.

Para los bienes inmuebles, la usucapión ordinaria exige, además de la posesión apta para usucapir, la concurrencia de buena fe y justo título, sometidos a los plazos específicos del art. 1957 CC, que fija:

• Un período de prescripción de diez años cuando el propietario y el poseedor residen en el mismo lugar (“entre presentes”), y
• De veinte años cuando el propietario reside en el extranjero o en ultramar, o se le considera ausente (“entre ausentes”)

La usucapión extraordinaria, en cambio, prescinde de la buena fe y del justo título, pero a cambio exige un plazo de posesión notablemente más largo: el art. 1959 CC prevé que el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes. La doctrina y la jurisprudencia han reiterado que, incluso en la usucapión extraordinaria, siguen siendo imprescindibles los requisitos posesorios del art. 1941 CC; lo único que desaparece es la exigencia del plus subjetivo de buena fe y del elemento formal del título idóneo.

Requisitos comunes: la posesión “ad usucapionem” y el tiempo

Los elementos comunes a toda usucapión inmobiliaria se concretan en:

1. La posesión apta para usucapir, y
2. El transcurso del tiempo legal.

El art. 1941 CC formula la noción de “posesión ad usucapionem” y exige que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida para que produzca el efecto adquisitivo.

Estos adjetivos no son meras etiquetas: han sido objeto de una intensa elaboración jurisprudencial, que ha perfilado cuándo estamos ante una verdadera posesión dominical y cuándo, por el contrario, ante una mera detentación o una posesión por tolerancia incompatible con la usucapión.

Posesión en concepto de dueño

La posesión en concepto de dueño implica que el poseedor ejerce sobre el inmueble un poder de hecho que se exterioriza como señorío exclusivo, propio del titular del derecho real de propiedad o del concreto derecho real de goce de que se trate. La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene insistiendo en que no basta el mero contacto físico con la cosa; se requiere un comportamiento que revele la voluntad de actuar como dueño y no en reconocimiento del dominio ajeno, y que tal comportamiento se proyecte al exterior de modo inequívoco.

Son indicios típicos de posesión en concepto de dueño, entre otros:

• El pago, en nombre propio, de tributos como el IBI o las tasas municipales,
• La realización de obras de conservación y mejora relevantes,
• El cerramiento y explotación del inmueble,
• El arrendamiento a terceros,
• La oposición a que otros utilicen el bien o actúen como propietarios, etcétera,

Todo ello tal y como recogen numerosas sentencias de Audiencias Provinciales y sistematiza la doctrina más reciente.

Posesión por tolerancia, precaristas y detentadores

Por contraste, el art. 1942 CC declara que no aprovechan para la posesión, a efectos de prescripción, los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño; y la jurisprudencia ha reiterado que el precarista, el detentador por favor o quien reconoce el dominio ajeno no puede adquirir por usucapión mientras no se produzca una auténtica interversión en el concepto posesorio. La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997 se ha convertido en síntesis clásica de esta doctrina: el poseedor por mera tolerancia o por título personal que implica reconocimiento del dominio en otra persona no adquiere por prescripción, porque falta la posesión con ánimo de dueño.

Esta línea ha sido confirmada por pronunciamientos más recientes, que subrayan que no es suficiente poseer, sino que es necesario poseer como titular del derecho y no por simple beneplácito ajeno.

Posesión pública

La posesión ha de ser, además, pública, en el sentido de que no puede ser clandestina ni oculta. No se exige una publicidad registral o formal, sino una exteriorización suficiente para que el verdadero titular, usando de una diligencia media, pueda tener noticia de que otro ejerce actos de señorío sobre el inmueble. De ahí que una posesión desarrollada a puerta cerrada, sin signos externos y de espaldas a la comunidad, difícilmente pueda reputarse pública. Por el contrario, la ocupación estable, el uso continuado visible y la realización de actos materiales sobre el bien (cultivo, cerramientos, edificaciones, arrendamientos) suelen acreditar la publicidad necesaria.

Posesión pacífica y ausencia de violencia

El requisito de posesión pacífica implica la ausencia de violencia en la adquisición o el mantenimiento de la posesión. El Código Civil no define expresamente este extremo, pero el art. 444 CC, en sede general de posesión, considera injusta la adquirida violentamente, y el art. 1941 excluye la posesión violenta o clandestina de la aptitud usucapiente mientras subsistan tales circunstancias. Si la posesión nació o se mantuvo con violencia, el plazo de la usucapión no comienza a correr hasta que cesa la violencia, de forma que la mera permanencia en un estado de fuerza no genera la consolidación de un derecho real a favor del poseedor.

Por ello, las ocupaciones violentas de inmuebles (por ejemplo, ciertos supuestos de ocupación sin título) no son base favorable para la usucapión mientras se mantenga la oposición activa del titular y la conflictividad.

La ininterrupción de la posesión

Un elemento capital es la ininterrupción de la posesión. El art. 1943 CC establece que la posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente, desarrollando a continuación ambos tipos de interrupción.

• Hay interrupción natural cuando el poseedor deja de poseer por más de un año por cualquier causa, según el art. 1944; si el abandono o la pérdida de la posesión no supera ese plazo, la prescripción sigue corriendo.
• La interrupción civil, por su parte, se produce por la citación judicial hecha al poseedor, incluso por mandato de juez incompetente, conforme al art. 1945, siempre que la citación vaya seguida de una resolución estimatoria o de una prosecución efectiva del proceso, como puntualiza el art. 1946.

También supone interrupción civil el reconocimiento expreso del derecho del dueño por el poseedor, a tenor del art. 1948 CC, que refleja la idea de que nadie puede, simultáneamente, reconocer el dominio ajeno y pretender adquirirlo por el transcurso del tiempo. La doctrina y los tribunales vienen resaltando que la interrupción civil no se identifica con cualquier intento unilateral del titular formal, sino con actuaciones dotadas de eficacia jurídica frente al poseedor. Así, un requerimiento notarial o una reclamación extrajudicial pueden ser indicios relevantes, pero no son, por sí solos, interrupción en sentido técnico. Esta requiere, como regla general, una citación judicial válida o un acto inequívoco del poseedor que admita el derecho ajeno.

Por la misma razón, actos internos del propietario, como la inclusión del inmueble en un testamento o su consideración contable como propio, carecen en principio de eficacia interruptiva de la posesión ad usucapionem, aunque puedan servir como elementos probatorios de que el propietario nunca entendió desprenderse del dominio.

Buena fe y justo título en la usucapión ordinaria

Junto a los requisitos fácticos, la usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles exige buena fe y justo título. La buena fe, a efectos de prescripción adquisitiva, se define en el art. 1950 CC como la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitirla, y el art. 1951 remite a las condiciones de buena fe de los arts. 433 y siguientes, aplicables a la posesión.

La buena fe se presume, y corresponde a quien la niega la carga de probar que el poseedor conocía el vicio del título o la falta de legitimación del transmitente. Numerosa jurisprudencia insiste en que no es suficiente una confianza ciega o negligente; la buena fe exige un estándar de diligencia razonable, de manera que si el usucapiente tenía datos objetivos que le obligaban a dudar de la titularidad del transmitente (por ejemplo, inexistencia de título escrito cuando la forma es necesaria, contradicciones evidentes con el Registro de la Propiedad, etc.), la buena fe se excluye.

El justo título, por su parte, es el negocio jurídico idóneo en abstracto para transmitir el dominio del inmueble (compraventa, permuta, donación, adjudicación hereditaria, etc.), aunque, en el caso concreto, adolezca de un defecto que impide la transmisión efectiva (falta de poder de disposición del transmitente, nulidad relativa, ineficacia formal).

La doctrina notarial y la jurisprudencia reiteran que no son justo título a efectos de usucapión:

• Los contratos que no son traslativos de dominio (arrendamiento, comodato, precario, etc.), ni
• Los meros actos de tolerancia o licencia,

Porque no generan apariencia de transmisión de la titularidad real. El título ha de ser verdadero, no simulado, y ha de referirse específicamente al bien que se pretende usucapir; no basta un título genérico o meramente declarativo.

Sobre esta base, la usucapión ordinaria de bienes inmuebles se caracteriza por la confluencia de:

• Los requisitos posesorios del art. 1941 (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida) durante diez o veinte años, según corresponda, y
• La existencia de buena fe y justo título en el momento de la adquisición posesorio.

La usucapión extraordinaria, en cambio, se apoya exclusivamente en la posesión prolongada de treinta años, sin necesidad de probar título ni buena fe, pero siempre cumpliendo los requisitos posesorios. Numerosos autores y sentencias subrayan que la usucapión extraordinaria supone una suerte de “premio” a la posesión estable y un correctivo a la pasividad del propietario que, durante tres décadas, no ejercita acción alguna eficaz para recuperar la cosa.

Usucapión “contra tabulas” y Registro de la Propiedad

Un capítulo singular de la prescripción adquisitiva inmobiliaria lo constituye la usucapión “contra tabulas”, es decir, la adquisición de la propiedad por quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad, en contradicción con lo que en él consta.
El problema se sitúa en la intersección entre el régimen de la usucapión del Código Civil y las reglas de fe pública registral de la Ley Hipotecaria.

Durante años se discutió la vigencia del art. 1949 CC, que condicionaba la prescripción ordinaria en perjuicio de tercero hipotecario a la inscripción del título del usucapiente; sin embargo, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de enero de 2014, fijó doctrina en el sentido de que el precepto debe considerarse derogado por la regulación especial contenida en el art. 36 LH, que establece un régimen detallado de protección del tercero registral frente a la prescripción adquisitiva.

La consecuencia es que, hoy, la usucapión contra tabulas se rige, primordialmente, por la Ley Hipotecaria, y solo supletoriamente por el Código Civil, debiendo ponderarse en cada caso la buena fe del tercero adquirente, la antigüedad de la inscripción, la existencia de anotaciones, etc., sin que el mero transcurso del tiempo en favor del poseedor pueda prevalecer automáticamente frente a un tercero protegido por la fe pública registral.

Carga de la prueba de la usucapión

No puede olvidarse, en el plano procesal, que quien invoca la prescripción adquisitiva —normalmente, el poseedor demandado en una reivindicatoria o, en su caso, el actor de una acción declarativa de dominio— soporta la carga de probar los hechos constitutivos de la usucapión:

• Posesión en concepto de dueño,
• Posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal, y
• En su caso, buena fe y justo título.

La prueba suele articularse mediante:

• Documentos (escrituras, contratos privados, recibos de IBI y suministros, certificaciones catastrales),
• Testificales de vecinos,
• Informes periciales sobre estado y antigüedad de edificaciones,
• Cualquier otro indicio que permita reconstruir la historia posesoria del inmueble.

Al mismo tiempo, el demandante puede tratar de desvirtuar la prescripción alegando y probando:

• Interrupciones naturales o civiles,
• El carácter meramente tolerado de la posesión,
• La existencia de contratos que revelan una tenencia en nombre ajeno, o
• La falta de continuidad en la transmisión de la posesión entre causantes y causahabientes.

Conclusión: una figura sencilla en la ley, compleja en la práctica

En definitiva, la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles en el Derecho civil español presenta una estructura relativamente sencilla en el plano normativo —diferencia entre usucapión ordinaria y extraordinaria, requisitos posesorios del art. 1941, plazos de los arts. 1957 y 1959—, pero se ha visto densamente matizada por la doctrina y la jurisprudencia en aspectos esenciales como:

• La determinación del concepto de dueño,
• El alcance de la mera tolerancia,
• La interacción con el Registro de la Propiedad y la fe pública registral, o
• La delimitación de las verdaderas causas de interrupción de la prescripción.

En la práctica, ningún caso de usucapión inmobiliaria se resuelve ya solo con la lectura literal de los preceptos; es imprescindible, para una solución ajustada, integrar la letra de la ley con la función de seguridad jurídica que la usucapión cumple, la protección del tráfico y del tercero registral, y los criterios consolidadores que el Tribunal Supremo viene aplicando desde hace décadas, en especial en supuestos de relaciones familiares o de precariedad, donde debe distinguirse cuidadosamente entre una verdadera posesión dominical y una mera ocupación tolerada sin vocación de adquirir el dominio.

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Ser-Legal Abogados.
Departamento de Derecho Civil.

• El IRPH es un índice oficial y válido,
• No hay nulidad automática,
• Y solo cabrá estimar demandas si, caso por caso, se demuestra falta de transparencia o verdadero desequilibrio para el consumidor.

Estas resoluciones suponen, en la práctica, el cierre definitivo del debate jurídico sobre el IRPH en España.
Naturaleza del IRPH: un índice oficial alternativo al Euríbor.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un índice oficial elaborado por el Banco de España y publicado en el Boletín Oficial del Estado. Históricamente se ha utilizado como alternativa al Euríbor para calcular el tipo de interés variable en los préstamos hipotecarios. Su principal particularidad es que, en términos medios, suele situarse por encima del Euríbor, lo que ha hecho que muchas hipotecas resulten más caras de lo que el consumidor esperaba. A ello se suma que su metodología se percibe como más compleja y menos intuitiva que la del Euríbor, lo que ha alimentado la percepción de opacidad.

A raíz de la sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18) y de las posteriores resoluciones de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), los tribunales europeos pusieron el foco en dos cuestiones clave: si el consumidor entendió realmente cómo se calculaba el IRPH y qué consecuencias económicas tenía, y si, en determinados casos, su utilización podía llegar a calificarse como abusiva.

Sobre esta base, el Tribunal Supremo ha construido ahora un sistema de control en dos fases: transparencia y abusividad.

La Sentencia 1590/2025, ponencia de la magistrada Raquel Blázquez Martín, analiza un préstamo hipotecario concertado en 2007 con Kutxabank, referenciado al IRPH-Entidades + 0,60%. Los tribunales de instancia habían considerado que la cláusula no era transparente, pero el Supremo revoca este criterio y declara su validez.

La clave de esta resolución está en acotar qué debe entenderse por transparencia material en este contexto:

• El banco no tiene obligación de entregar al cliente todas las series históricas del IRPH ni de ofrecer simulaciones comparativas detalladas con el Euríbor u otros índices.
• Lo relevante es que la información sobre el IRPH sea accesible y verificable en fuentes oficiales, como el BOE o la web del Banco de España.
• La cláusula debe identificar correctamente el índice y remitir, de forma expresa, a la Circular 5/1994 del Banco de España, que regula su metodología. No basta una referencia genérica o a normativa anterior.
• La falta de folleto informativo específico o la ausencia de un diferencial “ventajoso” (por ejemplo, diferencial negativo) no implica por sí misma falta de transparencia, si el conjunto de la documentación (escritura, TAE, cuadro de amortización…) permite al consumidor comprender la carga económica de la operació.

En definitiva, el Supremo vincula la transparencia a la comprensibilidad real por parte de un consumidor medio, no a la cantidad o sofisticación de los documentos entregados.

Una vez declarada transparente la cláusula de interés, el Alto Tribunal recuerda que el art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE excluye el control de abusividad sobre el contenido económico de la cláusula principal (precio), siempre que haya superado ese test de transparencia. Por eso, en este supuesto, no entra a valorar si el IRPH podría ser abusivo: la cláusula se mantiene en sus términos.

La Sentencia 1591/2025, de la magistrada Nuria Orellana Cano, aborda un préstamo formalizado en 2008 con Unión de Créditos Inmobiliarios por importe de 206.000 euros, también referenciado al IRPH. En este caso, las instancias ya habían declarado transparente la cláusula, de modo que el Supremo se centra en el posible carácter abusivo del tipo de interés.

Partiendo del artículo 3 de la Directiva 93/13 y del artículo 82 del TRLGDCU, la sentencia recuerda que la abusividad exige dos elementos:

• falta de buena fe del profesional, y
• desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes.

Este desequilibrio debe evaluarse ex ante, es decir, atendiendo a la situación en el momento de la firma del contrato, no a la evolución posterior de los tipos de interés.

Los criterios que fija el Supremo son, en síntesis, los siguientes:

• El IRPH es un índice oficial, elaborado bajo supervisión del Banco de España y publicado regularmente. Por ello, no puede calificarse como un mecanismo opaco o fácilmente manipulable.
• La mera comparación entre IRPH y Euríbor no basta para declarar una cláusula abusiva. El hecho de que uno sea más alto que otro no implica automáticamente mala fe ni desequilibrio relevante.
• Debe hacerse una valoración global del contrato, incluyendo comisiones, gastos y márgenes, para comprobar si el coste total se desvía de manera significativa de los tipos medios del mercado.
• Como referencia objetiva, la sentencia señala las estadísticas del Banco de España y del INE, que permiten contrastar si el tipo resultante (IRPH + diferencial) se sitúa dentro de los márgenes habituales del mercado en la fecha de contratación.

En el caso concreto, el tipo aplicado (6,29 %) se encontraba dentro de los rangos de mercado, por lo que el Tribunal concluye que no existe un desequilibrio real ni falta de buena fe. La cláusula se declara válida y no abusiva.

Aplicación práctica: UN CASO REAL

Imaginemos el caso, muy parecido a supuestos reales, de un consumidor que en 2007 firma una hipoteca a tipo variable referenciada al IRPH-Entidades + 0,60%. Años después, al comprobar que paga más que otros hipotecados con Euríbor, demanda al banco alegando falta de transparencia y carácter abusivo del índice.

En su escritura constan:

• la identificación expresa del IRPH-Entidades,
• la remisión a la Circular 5/1994 del Banco de España,
• la TAE del préstamo,
• y un cuadro de amortización orientativo.

El cliente sostiene que el banco no le explicó que el IRPH solía estar por encima del Euríbor ni le mostró comparativas.
Con las nuevas sentencias del Tribunal Supremo, la solución previsiblemente será la siguiente:

Control de transparencia: Si del conjunto de la documentación se aprecia que el índice estaba debidamente identificado, que se indicaba su carácter oficial y que el consumidor podía acceder a su definición en fuentes públicas, la cláusula superará el control de transparencia, aunque no se entregaran series históricas ni simulaciones detalladas.

Control de abusividad: Superada la transparencia, el análisis se limita a comprobar si el coste global del préstamo (IRPH + diferencial, comisiones, etc.) se apartaba de forma relevante de los tipos medios de mercado en la fecha de la firma.

Si el tipo aplicado se encuentra dentro de esos márgenes, la cláusula no será considerada abusiva.

En consecuencia, en un escenario como este, la demanda tendría pocas posibilidades de prosperar salvo que se acreditasen circunstancias excepcionales (por ejemplo, un tipo muy superior al del mercado, ocultación de costes relevantes, etc.).

Consecuencias prácticas y recomendaciones. Las SSTS 1590/2025 y 1591/2025 tienen un impacto directo en la litigiosidad sobre IRPH y ofrecen una guía clara tanto para consumidores como para entidades financieras y profesionales jurídicos.

Para consumidores y afectados por hipotecas IRPH:

• No existe una nulidad automática de todas las cláusulas IRPH. Cada caso debe analizarse individualmente.
• Solo tendrán opciones razonables de éxito aquellas reclamaciones en las que se pueda demostrar: una falta de información accesible y suficiente (por ejemplo, ausencia total de identificación del índice o imposibilidad real de conocer su naturaleza), o un desequilibrio económico relevante en comparación con los tipos de mercado en la fecha de contratación.
• Es esencial conservar toda la documentación: oferta vinculante, escritura de préstamo, fichas informativas, correos o comunicaciones precontractuales, etc., que permitan valorar el nivel de información facilitado.
• Antes de demandar, resulta recomendable un análisis técnico previo del caso concreto para evitar expectativas infundadas o reclamaciones con pocas probabilidades de prosperar.

Para entidades financieras:

• Las sentencias refuerzan la idea de que el IRPH es un índice legítimo cuando se ha informado de forma correcta y accesible al cliente.
• No obstante, es aconsejable revisar los protocolos de comercialización e información precontractual, asegurando que: se identifica claramente el índice aplicado, se hace referencia a la normativa que regula su cálculo, y se pone a disposición del cliente la información necesaria para comprender la carga económica del préstamo.
• De cara a posibles litigios futuros, será clave poder acreditar ese esfuerzo informativo mediante documentación y registros internos.

Para profesionales jurídicos:

• El Tribunal Supremo ofrece un método de análisis en dos fases (transparencia y abusividad) con criterios homogéneos, que facilitará una mayor seguridad jurídica y una reducción de resoluciones contradictorias.
• Los informes periciales sobre tipos de mercado, estadísticas del Banco de España y equivalencia de prestaciones adquirirán un papel relevante en la valoración de la posible abusividad.

Conclusión

Las SSTS 1590/2025 y 1591/2025 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo suponen la consolidación definitiva de la doctrina sobre el IRPH en España. El Alto Tribunal declara que el uso del IRPH como índice de referencia en préstamos hipotecarios es conforme al Derecho español y europeo, siempre que la entidad haya proporcionado al consumidor una información suficiente y accesible que le permitiera comprender su naturaleza y consecuencias económicas.

Se rechaza, por tanto, la nulidad general de las cláusulas IRPH y se impone un análisis individualizado, basado en los principios de transparencia, buena fe y equilibrio contractual. El resultado es un escenario de mayor estabilidad para el sistema hipotecario y una reducción de la litigiosidad masiva, sin cerrar la puerta a la protección de aquellos consumidores que, en casos concretos, puedan acreditar una verdadera falta de información o un perjuicio económico significativo.

Ser-Legal Abogados
Departamento de Derecho Civil – Área de Cláusulas Abusivas
Sevilla, noviembre de 2025.

El Tribunal Constitucional (TC) ha declarado definitivamente la invalidez del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, incluso en los supuestos en los que se hubiera producido un incremento en el valor del suelo. Esta decisión cierra un largo proceso jurisprudencial y normativo que ha puesto en entredicho uno de los tributos locales más cuestionados del ordenamiento jurídico español.

Naturaleza y funcionamiento del impuesto

La plusvalía municipal es un tributo de titularidad local que grava el incremento del valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten por compraventa, herencia o donación. Se trata de una fuente tradicional de ingresos municipales, cuyo cálculo se basaba en el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente en función de los años de posesión, aplicándose posteriormente un tipo impositivo que podía oscilar entre el 30 % y el 40 %.

Este sistema generaba un problema estructural: el impuesto se exigía incluso en situaciones en las que no existía una ganancia real, lo que vulneraba el principio de capacidad económica consagrado en el artículo 31.1 de la Constitución. Ello motivó una serie de recursos y sentencias que, progresivamente, fueron erosionando la validez del tributo hasta su anulación total.

La evolución jurisprudencial del Tribunal Constitucional

El TC ha dictado hasta once resoluciones sobre la inconstitucionalidad del IIVTNU, entre las que destacan tres hitos fundamentales:

1. STC 59/2017, de 11 de mayo (ECLI:ES:TC:2017:59): declaró inconstitucional el impuesto en la medida en que gravaba situaciones sin capacidad económica, sin establecer limitaciones de efectos, por lo que su nulidad debía entenderse con eficacia ex tunc (desde siempre).
   
   
2. STC 126/2019, de 31 de octubre (ECLI:ES:TC:2019:126): amplió el alcance de la inconstitucionalidad a los supuestos en que el incremento calculado resultara superior al realmente obtenido, aunque limitó los efectos del fallo a los procedimientos no firmes.
   
   
3. STC 182/2021, de 26 de octubre (ECLI:ES:TC:2021:182): declaró inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), anulando prácticamente el tributo, pero restringiendo los efectos de la sentencia a los procedimientos vivos en esa fecha.
   
   

Tras esta última resolución, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que reformuló el cálculo del impuesto y permitió elegir entre dos métodos:

• El método real, que grava solo si se acredita un beneficio efectivo mediante la diferencia entre precio de adquisición y de transmisión.
  
  
• El método objetivo, basado en coeficientes anuales fijados por el Gobierno sobre el valor catastral del suelo.
  
  

El caso que motivó el cambio de doctrina del Tribunal Supremo

El punto de inflexión llegó con la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:941), cuya ponencia correspondió al magistrado Rafael Toledano. Esta resolución reconoce el derecho de los contribuyentes a recuperar, por la vía de la nulidad de pleno derecho, las liquidaciones de plusvalía municipal incluso en supuestos de liquidaciones firmes, siempre que se acredite la inexistencia de incremento real de valor.

El caso concreto partía de una liquidación firme dictada por el Ayuntamiento de Valencia, en la que una entidad financiera solicitó la devolución de ingresos indebidos. La liquidación ascendía a 8.869,01 €, pese a que el terreno se había adquirido por 1.100.000 € y vendido por 440.000 €, lo que suponía una pérdida de 660.000 €. El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 3 de Valencia estimó el recurso, considerando que la STC 108/2022, de 26 de septiembre, corregía la anterior doctrina restrictiva sobre la imposibilidad de revisar actos firmes.

El Ayuntamiento interpuso recurso de casación y el Tribunal Supremo, al resolverlo, modificó su criterio consolidado desde 2020. Hasta entonces, el Alto Tribunal sostenía que las liquidaciones firmes del IIVTNU no podían ser anuladas por la vía del art. 217.1 LGT, al no vulnerar derechos fundamentales de amparo. Sin embargo, la nueva sentencia reconoce que el principio de supremacía constitucional impide que se mantengan efectos derivados de una norma inconstitucional, incluso sobre actos administrativos firmes, salvo en los casos expresamente protegidos por la cosa juzgada (art. 40.1 LOTC).

Fundamentos jurídicos y alcance de la nueva doctrina

La STC 108/2022 fue determinante en este giro jurisprudencial, al subrayar que las declaraciones de inconstitucionalidad sin limitación de efectos —como la de 2017— deben desplegar eficacia ex tunc, es decir, desde el origen, alcanzando también a los actos administrativos dictados bajo la norma anulada.

El Tribunal Supremo razona que los artículos 161.1.a) y 164.1 de la Constitución, junto con los artículos 39.1 y 40.1 LOTC, establecen la nulidad automática de las disposiciones contrarias a la Constitución, sin admitir restricciones no previstas en la propia sentencia de inconstitucionalidad. Por tanto, los actos tributarios firmes que aplicaron una norma declarada nula pueden ser objeto de revisión de oficio conforme al artículo 217.1.g) de la Ley 58/2003, General Tributaria, siempre que no exista una resolución judicial firme que impida su revisión.

En consecuencia, el TS establece la siguiente doctrina:

“La declaración de inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del TRLHL, efectuada por la STC 59/2017, de 11 de mayo, traslada los efectos de nulidad de estas normas inconstitucionales a las liquidaciones tributarias firmes del IIVTNU que hayan gravado transmisiones sin incremento real de valor, vulnerando el principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE. Estas liquidaciones firmes pueden revisarse de oficio por el procedimiento del artículo 217 LGT, con los límites derivados de los artículos 164.1 CE y 40.1 LOTC, que impiden la revisión de procesos concluidos por sentencia firme”.

Asimismo, el Supremo señala que, aunque la acción de nulidad no está sujeta a prescripción, deberá valorarse el tiempo transcurrido entre el pago y la solicitud de revisión, de modo que las solicitudes excesivamente tardías podrían ser rechazadas por motivos de seguridad jurídica, aunque la regla general sigue siendo la imprescriptibilidad de la nulidad de pleno derecho.

Implicaciones prácticas y efectos para los contribuyentes

El nuevo criterio del Tribunal Supremo abre una importante vía de recuperación para quienes abonaron plusvalías municipales en transmisiones donde no existió incremento del valor del terreno. En estos casos, podrán solicitar la devolución de ingresos indebidos mediante el procedimiento de revisión de oficio por nulidad de pleno derecho o, subsidiariamente, por revocación.

Los contribuyentes deberán acreditar la pérdida con documentos fehacientes —habitualmente las escrituras de adquisición y transmisión—, conforme al criterio ya recogido en el Real Decreto-ley 26/2021.

Por su parte, las administraciones locales deberán adecuar sus ordenanzas y sistemas de gestión a las recientes reformas normativas y a la doctrina jurisprudencial, asegurando una aplicación transparente, equitativa y conforme a la Constitución. En particular, deberán:

• Actualizar las ordenanzas fiscales conforme al Real Decreto-ley 9/2024.
  
  
• Facilitar simuladores que permitan calcular el impuesto con ambos métodos (real y objetivo).
  
  
• Formar a su personal jurídico y tributario en la nueva doctrina.
  
  
• Agilizar los procedimientos de devolución y revisión.
  
  

Conclusión

La sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2024 supone un punto de inflexión definitivo en la larga controversia sobre la plusvalía municipal. Al reconocer la posibilidad de revisar incluso liquidaciones firmes cuando no existió incremento real de valor, se refuerza el principio constitucional de capacidad económica y se consolida el deber de todas las Administraciones de ajustar su actuación al orden constitucional.

De este modo, el fin del modelo tradicional de la plusvalía municipal no solo pone término a un tributo históricamente injusto, sino que sienta las bases de un sistema tributario local más justo, racional y acorde con los principios del Estado de Derecho.

Este término se ha introducido –por desgracia- en nuestro día a día. ¿Qué español medio –o no tan medio-, no ha firmado una hipoteca durante la época del boom económico español, con el estreno del segundo nuevo milenio con esta citada clausula?.

Esto nos lleva a la introducción de éste y otros términos, tales como EURIBOR, DIFERENCIAL, CLAUSULA TECHO, etc. Todos ellos, ya hoy muy reconocibles por todos estos ciudadanos que han firmado estas hipotecas y que al día del presente, todavía sufren en muchos casos, sus devastadores consecuencias en sus economías domésticas, a pesar de los numerosos pronunciamientos judiciales, que en innumerables casos siguen dando la razón al CONSUMIDOR.

La cláusula suelo se corresponde al tipo de interés variable que se paga por una hipoteca –subrogación o novación- con garantía inmobiliaria. Esta cláusula venía a “asegurar” al banco, caja de ahorros o entidad financiera, que a pesar de que se había fijado un tipo de interés variable, dichas entidades siempre tenían asegurado que el tipo de interés llegado el caso, iba a ser como mínimo el fijado como clausula suelo, es decir que siempre tenía asegurado un mínimo que cobrar pasando de interés variable a fijo de cobro.

De ahí, que se entienda por la Jurisprudencia que ésta cláusula fue vendida sin la debida información –transparencia- que el consumidor debería de tener sobre la misma, ya que en caso contrario, probablemente no la hubiera firmado y se hubiera acogido a otro modelo de préstamo hipotecario.

Y todo ello, a pesar de que en algunos casos se introdujera por parte de las entidades financieras la cláusula techo, que es la que debería de servir como contrapeso, pero que si se diera este segundo caso- la aplicación de la cláusula techo-, la economía de la zona euro seria o podría estar considerada como tercermundista. De ahí que este contrapeso, era casi de imposible cumplimiento que se produjera. Por tanto, un contrapeso -a mi entender- con una probabilidad muy muy baja que se diera.

Por lo que y en resumen, la cláusula suelo suponía para el banco o entidad financiera un seguro de cobro de un mínimo fijo a pesar de la variabilidad de la hipoteca.

Enlaces de interés:

https://www.elconfidencial.com/espana/2018-11-23/consumidores-ganan-clausulas-suelo-bancos-devolucion_1665746/

http://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/12800-el-98-3-por-ciento-de-las-mas-de-9-000-sentencias-dictadas-en-2017-por-los-juzgados-especializados-en-clausulas-abusivas-fueron-favorables-al-cliente/